رمزگشایی از آرامش غیرمنتظره در بازار مسکن؛ در حالی که تورم عمومی به مرز ۷۰ درصد نزدیک شده، بخش اجارهبها با ثبت کمترین رشد در سه سال اخیر، به «جزیره ثبات» اقتصاد ایران در بهمن ۱۴۰۴ تبدیل شد. آیا این سقوط تورمی به معنای پایان کابوس مستأجران است یا آرامش قبل از طوفان بهار؟
جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران از شاخص قیمت مصرفکننده در بهمنماه ۱۴۰۴، حاوی یک غافلگیری بزرگ برای تحلیلگران اقتصادی و فعالان بازار مسکن است. در شرایطی که سایه سنگین تورم بر تمامی گروههای ۱۲گانه کالا و خدمات سنگینی میکند، بخش مسکن و اجارهبها مسیری متفاوت را در پیش گرفته و با ثبت رکوردهایی کمسابقه، به کمنوسانترین بخش اقتصاد در پایان سال تبدیل شده است.
شکستن طلسم سه ساله؛ آمارهای بهمن چه میگویند؟
بررسیهای دقیق آماری نشان میدهد که تورم نقطهبهنقطه اجارهبها در بهمنماه به عدد ۳۲.۳ درصد رسیده است. این رقم تنها یک عدد ساده نیست؛ بلکه پایینترین میزان تورم در این بخش طی ۳۶ ماه گذشته (بیش از ۳ سال) محسوب میشود. برای درک بهتر این فروکش قیمتی، باید به سالهای گذشته بازگردیم؛ جایی که تورم نقطهبهنقطه در بهمنماه سالهای ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ همواره در کانال بحرانی ۳۷ تا ۴۱ درصد در نوسان بود.
علاوه بر این، تورم سالانه اجاره نیز با رسیدن به سطح ۳۴.۷ درصد، کمترین مقدار خود را در ۳۲ ماه اخیر ثبت کرد تا تایید کند که شیب صعودی قیمتها در این بازار به طور محسوسی شکسته شده است.
تضاد معنادار؛ اجاره در برابر تورم عمومی
شاید خیرهکنندهترین بخش گزارش مرکز آمار، فاصله نجومی میان رشد قیمت اجاره و تورم کل باشد. طبق این دادهها، تورم عمومی نقطهبهنقطه در بهمنماه به رقم ۶۸.۱ درصد رسیده است. این یعنی:
- نرخ رشد اجارهبها کمتر از نصف تورم عمومی کشور بوده است.
- در حالی که قیمت کالاها و خدمات دیگر با سرعت ۹.۴ درصد در ماه افزایش یافتهاند، رشد ماهانه اجاره تنها ۲.۲ درصد بوده است.
این شکاف عمیق نشان میدهد که مسکن، برخلاف دورههای قبل که لکوموتیو تورم بود، اکنون به ترمز تورم تبدیل شده و اجازه نداده است شاخص کل بیش از این جهش کند.
چرا شیب افزایش قیمتها در بازار اجاره فروکش کرد؟
کارشناسان معتقدند چندین عامل کلیدی در ثبت این رکورد کاهشی نقش داشتهاند که فراتر از آمارهای خام مرکز آمار است:
۱. تخلیه حبابهای سنواتی
بازار مسکن در سالهای ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ جهشهای سنگینی را تجربه کرد که عملاً قدرت خرید و اجاره مستأجران را به نقطه اشباع رساند. اکنون بازار با نوعی «مقاومت مصرفکننده» روبروست؛ به این معنا که ظرفیت بیشتری برای افزایش قیمتهای نجومی در قراردادهای جدید وجود ندارد.
۲. ثبات نسبی در بازار داراییهای موازی
در نیمه دوم سال ۱۴۰۴، با وجود تورم عمومی بالا، بازار خرید و فروش مسکن با رکود سنگینی مواجه بود. کاهش معاملات خرید و فروش باعث شد تا بخشی از مالکان که موفق به فروش ملک خود نشدند، واحدهایشان را به بازار اجاره عرضه کنند. افزایش عرضه در برابر تقاضای ثابت، یکی از عوامل اصلی کنترل قیمت در بهمنماه بوده است.
۳. تغییر رفتار فصلی مستأجران
بهمنماه به طور سنتی فصل جابجایی نیست. با این حال، تفاوت امسال در این بود که برخلاف سالهای گذشته، «انتظارات تورمی» برای سال آینده هنوز به طور کامل وارد قراردادهای بهمن نشده است.
واقعیت در بنگاهها چیست؟
اگرچه آمارهای رسمی مرکز آمار از کاهش شیب تورم حکایت دارند، اما بررسیهای میدانی در کلانشهرهایی مانند تهران و اصفهان نشان میدهد که مستأجران همچنان تحت فشار هستند. باید توجه داشت که «کاهش تورم» به معنای «کاهش قیمت» نیست؛ بلکه به معنای آن است که سرعت گران شدن اجارهبها کند شده است. به عبارت دیگر، مستأجران همچنان با افزایش قیمت روبرو هستند، اما این افزایش برخلاف سال گذشته که ۴۰ درصد بود، امسال حدود ۳۲ درصد برآورد میشود.
همچنین، برخی تحلیلگران هشدار میدهند که پایین بودن تورم ماهانه اجاره (۲.۲ درصد) در مقابل تورم ماهانه عمومی (۹.۴ درصد)، یک «فشردهسازی فنر» ایجاد کرده است. اگر هزینههای نگهداری ساختمان و تورم عمومی کنترل نشود، مالکان ممکن است در قراردادهای تمدیدی سال جدید (اردیبهشت و خرداد ۱۴۰۵)، این عقبماندگی را جبران کنند.
نتیجهگیری؛ مسکن، لنگرگاه آرامش در تلاطم بهمن
بازار مسکن در بهمن ۱۴۰۴ توانست لقب «امنترین بخش برای مصرفکننده» را از آن خود کند. ثبت تورم ۳۲.۳ درصدی در مقابل تورم کل ۶۸ درصدی، یک پیروزی آماری برای سیاستگذاران بخش مسکن است. اما این موفقیت زمانی پایدار خواهد بود که در فصل جابجایی (تابستان ۱۴۰۵) نیز شاهد ثبات این شاخص باشیم.
فعلاً مستأجران میتوانند امیدوار باشند که در تمدید قراردادهای پایان سال، با زیادهخواهی کمتری از سوی مالکان مواجه شوند؛ چرا که آمارها نشان میدهد بازار دیگر کشش جهشهای ۴۰ تا ۵۰ درصدی را ندارد.
به نظر شما، آیا این کاهش تورم در آمارها، در بازار واقعی و پشت میز بنگاههای املاک هم لمس میشود؟ یا فکر میکنید با شروع سال ۱۴۰۵، فنر قیمت اجارهبها دوباره رها خواهد شد؟ دیدگاههای خود را در بخش نظرات با ما به اشتراک بگذارید.
