شکست قیمتها در بازار اوراق مسکن؛ سقوط آزاد قیمت «تسه» از ۱۷۰ هزار به کانال ۱۱۵ هزار تومانی، دریچهای تازه برای خریداران خانه در روزهای پایانی سال گشوده است. حالا با وام ۱ میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی، رویای خانهدار شدن در پایتخت با هزینهای به مراتب کمتر از ماههای گذشته، یک گام به واقعیت نزدیکتر شده است.
بازار مسکن در ایران همواره تحت تأثیر نوسانات قیمت «اوراق تسهیلات مسکن» یا همان «تسه» بوده است. این برگههای ارزشمند که در فرابورس معامله میشوند، کلید ورود به تسهیلات خرید خانه هستند. در حالی که در دیماه امسال، قیمت هر برگه تسه با ثبت رکوردی عجیب به ۱۷۰ هزار تومان رسیده بود و هزینهای گزاف را بر دوش متقاضیان میگذاشت، حالا در اسفند ۱۴۰۴ (۲۰۲۶)، شاهد یک بازگشت قیمتی خیرهکننده هستیم. قیمتها اکنون در محدوده ۱۱۵ تا ۱۲۳ هزار تومان آرام گرفتهاند که این به معنای کاهشی بیش از ۳۰ درصدی در هزینه خرید امتیاز وام است.
چرا اوراق مسکن ارزان شد؟
تحلیلگران بازار معتقدند کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن ریشه در چند عامل کلیدی دارد. از یک سو، کاهش سنتی تقاضا در برخی ماههای سال و از سوی دیگر، سیاستهای انقباضی بانک مرکزی برای کنترل نقدینگی، باعث شده است که حباب قیمتی این اوراق تخلیه شود. این افت قیمت به این معناست که یک زوج تهرانی که قصد دریافت وام یک میلیارد تومانی را دارند، اکنون به جای پرداخت هزینههای نجومی، با نقدینگی بسیار کمتری میتوانند اوراق مورد نیاز خود را خریداری کنند.
کالبدشکافی وام ۱ میلیارد و ۲۸۰ میلیونی؛ سهم هر نفر چقدر است؟
طبق آخرین بخشنامههای جاری در سال ۲۰۲۶، سقف تسهیلات مسکن برای زوجین ساکن تهران به رقم بیسابقه ۱ میلیارد تومان رسیده است. این مبلغ به صورت زیر تقسیم میشود:
- سهم هر یک از زوجین: ۵۰۰ میلیون تومان.
- وام جعاله (تعمیرات): ۲۸۰ میلیون تومان (که به صورت مشترک به زوجین تعلق میگیرد).
بنابراین، یک خانواده دو نفره در تهران میتواند مجموعاً ۱ میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کند. با توجه به قیمتهای کنونی اوراق (میانگین ۱۲۰ هزار تومان)، هزینه خرید اوراق برای این حجم از وام نسبت به دیماه، تفاوت میلیونی پیدا کرده و نقدینگی لازم برای شروع فرآیند خرید خانه را به شدت کاهش داده است.
راهنمای عملی دریافت وام مسکن از طریق فرابورس
برای بهرهمندی از این کاهش قیمت و دریافت وام، متقاضیان باید مراحل زیر را طی کنند:
- ثبتنام در سامانه سجام: اولین قدم برای خرید اوراق تسه، داشتن کد بورسی فعال است.
- خرید اوراق از طریق کارگزاری: با توجه به مبلغ وام، باید تعداد مشخصی برگه (هر برگه معادل ۵۰۰ هزار تومان وام) خریداری شود. برای وام ۱ میلیارد و ۲۸۰ میلیونی، شما به ۲۵۶۰ برگه نیاز دارید.
- مراجعه به بانک مسکن: پس از خرید اوراق و گذشت زمان قانونی (معمولاً ۲ روز کاری)، اطلاعات شما در سیستم بانک مسکن مینشیند و فرآیند تشکیل پرونده آغاز میشود.
- ارائه مدارک شناسایی و سند: ملک مورد نظر باید دارای پایانکار بوده و سن بنا از حد مجاز (معمولاً ۲۵ تا ۳۰ سال) بیشتر نباشد.
آیا وام ۱.۲ میلیاردی برای خرید خانه در تهران کافی است؟
اگرچه این وام بزرگترین رقم تسهیلات مسکن در تاریخ ایران محسوب میشود، اما با توجه به متوسط قیمت مسکن در پایتخت، این مبلغ همچنان به عنوان یک «کمکهزینه» عمل میکند. با این حال، در مناطق جنوبی و میانی تهران، این وام میتواند بین ۳۰ تا ۵۰ درصد قیمت یک آپارتمان نقلی را پوشش دهد. در ترکیب با وام جعاله ۲۸۰ میلیونی، قدرت خرید خریداران اول (خانه اولیها) به شکل معناداری تقویت شده است.
آیا قیمتها باز هم کاهش مییابد؟
بر اساس دادههای میدانی از تابلوی معاملات فرابورس، حجم عرضه اوراق مسکن در حال حاضر با تقاضا در تعادل است. کارشناسان پیشبینی میکنند که با نزدیک شدن به سال نو و افزایش احتمالی جابجاییها در بازار مسکن در بهار ۱۴۰۵، احتمال نوسان مثبت قیمت اوراق وجود دارد. بنابراین، بازه قیمتی ۱۱۵ تا ۱۲۰ هزار تومانی فعلی، به عنوان یک «پنجره فرصت» برای کسانی شناخته میشود که قصد دارند قبل از تورم احتمالی سال آینده، سند خانه خود را قطعی کنند.
نکات طلایی برای خریداران اوراق تسه:
- تاریخ انقضا: اوراق تسه دارای تاریخ انقضا (معمولاً ۲ سال پس از صدور) هستند. همیشه اوراقی را بخرید که زمان کافی برای طی کردن مراحل بانکی داشته باشند.
- محدودیت فروش: طبق قوانین ۲۰۲۶، اوراق خریداری شده تا ۴ ماه پس از خرید قابل فروش مجدد نیستند؛ پس با هدف نوسانگیری وارد این بازار نشوید.
- نوسان قیمت روزانه: قیمت اوراق در بورس تا ۵ درصد نوسان روزانه دارد. سعی کنید در روزهایی که بازار بورس در وضعیت قرمز قرار دارد، اقدام به خرید کنید تا قیمت کمتری بپردازید.
جمعبندی؛ الان وقت خرید است؟
کاهش ۵۵ هزار تومانی قیمت هر برگه نسبت به دیماه، برای وامهای میلیاردی به معنای صرفهجویی بیش از ۱۰۰ میلیون تومانی در «هزینه اولیه» است. این رقم میتواند بخشی از هزینه دفترخانه، بنگاه یا حتی بخشی از مبلغ نقدینگی خرید ملک را پوشش دهد. با توجه به ثبات نسبی قیمت مسکن در پایان سال ۲۰۲۶، این کاهش هزینه اوراق، محرکی قدرتمند برای خریداران واقعی است.
